Si mi inquilino no paga ¿qué tengo que declarar en la renta?


Si en algún momento de nuestra experiencia como arrendador nos encontramos con el desagradable hecho de que un inquilino no pague la renta que le corresponde. ¿Sabes qué poner en tu declaración de la renta?.

Muchos propietarios temen que algún día sus inquilinos decidan dejar de pagar el alquiler. Sin embargo, hay otra cuestión que añade gravedad a esta posibilidad: ¿cómo afectaría tal impago a la cuenta de resultados del propietario? ¿Tendría que seguir declarando ingresos de la propiedad, incluso si ya no está recibiendo ingresos de la misma?

Si eres propietario, la respuesta puede no ser muy satisfactoria. Si el arrendatario no paga el alquiler, el propietario tendrá que seguir declarando la renta que se pacte anualmente.

Siguiendo el mandato del artículo 22.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembredel Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: “la cantidad que el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario debe satisfacer por todos los conceptos, incluyendo, en su caso, la cantidad correspondiente a todos los bienes transmitidos con el inmueble…”

¿Cuál es la renta que se pacta anualmente?

La renta pactada anualmente es, de conformidad con el art. 22.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre. La suma de los pagos mensuales recibidos del inquilino a los que se debe aplicar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Es decir, “la cantidad que el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario debe pagar por todos los conceptos, incluyendo, en su caso, el importe correspondiente a todos los bienes transmitidos con el inmueble…”. Es todo el alquiler recibido del inquilinocomo la renta mensual o el dinero de los muebles, si el apartamento se entregó amueblado (ya que, en este caso, al alquiler mensual del apartamento se le suele sumar el equivalente al valor de los muebles).

excepciones

Se encuentra el resquicio legal para evitar el pago de impuestos por rentas no recaudadas en el artículo 23.1 de la citada Ley. Este artículo indica que, para el cálculo de esta renta pactada anualmente, se deducirán también los gastos incurridos con la renta, entre los que se encuentran los "saldos dudosos". Estos gastos dudosos son en última instancia falta de pago de la renta. Eso sí, sólo "en las condiciones que establezca el reglamento", según el artículo.

Por ello, como la Agencia Tributaria es consciente de que es injusto seguir pagando impuestos a pesar de no recibir el dinero de las rentas, la ley permite deducir estos “saldos dudosos” por estos meses de impago. siempre que se cumpla uno de estos dos requisitos.:

  1. Que entre la primera solicitud de cobro y el final del año (31 de diciembre) hayan transcurrido más de seis meses y no se haya producido la renovación del crédito.
  2. Que el inquilino se declare en quiebra.

En ambos casos, hay que tener en cuenta que la deducción de los gastos por insolvencia sólo podrá efectuarse en el ejercicio correspondiente a la cuenta de resultados.

Cuando el saldo pendiente se cobre con posterioridad a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca tal cobro.

¿Qué pasa si han pasado más de seis meses desde la primera reclamación de cobro?

En base a estos dos requisitos, si, por ejemplo, el inquilino no paga en octubre de 2021, tres meses antes de que finalice el año, estos saldos no pueden ser deducidos como "dudosos" porque no han pasado seis meses desde que finalizó el año. . primer incumplimiento hasta el final del ciclo económico. Si, por el contrario, el impago se produjera, por ejemplo, en enero de 2021, el arrendador podrá deducir los saldos de insolvencia de la renta de 2021.

Si el impago se produjo en octubre de 2021 y se prolongó hasta hoy, 2022, el propietario no debe olvidar que los gastos de insolvencia solo pueden declararse en el año en que fueron producidospor lo que no podrá declarar los de 2021 en los próximos ingresos del año 2022 (es decir, perderá ese dinero).

Puntualidad

  1. El importe de las cuotas mensuales impagas es un gasto deducible para el cálculo de la renta neta de los inmuebles arrendados sólo si se consideran las deudas dudosas.
  2. Son gastos deducibles las cantidades por servicios y suministros y las cuotas de la comunidad de propietarios correspondientes al período en que se arrendó el inmueble aunque no se haya cobrado alguna de las cuotas mensuales según lo establecido en la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributación (DGT CV 16-6-05).
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Ejemplo

Tenemos a Joaquina, que ha alquilado un salón, desde el 1-5-2021 al 31-4-2022, por un importe anual de 1.000 euros, renta que tiene que satisfacer el arrendatario, según contrato, entre el 1º y el 3º de cada mes

A partir del 20-03-2022, la arrendataria o arrendatario adeuda a Joaquina las cuotas mensuales de noviembre y diciembre de 2021 y las de enero, febrero y marzo de 2022.

De lo anterior se puede concluir lo siguiente:

Declaración del IRS 2021 de Joaquina:

Deberá declarar en el IRPF del año 2021 como renta íntegra del capital inmobiliario, las cantidades correspondientes al alquiler de la vivienda, aunque no las haya percibido, por importe de:

1.000 × 8 meses = 8.000 euros.

No obstante, aunque haya realizado el trámite de cobro desde el mismo día 04-11-2021, correspondiente al primer impago, desde esa fecha hasta el 31-12-2021 no han transcurrido más de 6 meses, no pudiendo proporcionar cualquier cantidad como saldo deudor.

Declaración de IRPF 2022 de Joaquina (inquilino impago no paga Joaquina):

Suponiendo que el mes de abril de 2022 sea también una cuota impagada, que es lo más normal a la vista de la declaración, en la declaración de la renta de Joaquina del año 2022 se podrán deducir un total de 6.000 euros.

2.000 euros correspondientes al año 2021, y 4.000 euros correspondientes al año 2022, ya que a 31.12.2022 han transcurrido más de seis meses desde que se produjo el impago, por cada cuota

Si el inquilino se declara en quiebra

La otra hipótesis es que el arrendatario sea declarado en concurso de acreedores. En este caso, no estamos hablando de un concurso de acreedores, que solo pueden aceptar las empresas. (salvo que el arrendatario tenga un negocio) sino al arrendatario que se declara “en quiebra” o “insolvente” y se acoge, por ejemplo, a la Ley de Segunda Oportunidad para reestructurar deudas con Hacienda. En este caso, el propietario también puede deducir los gastos dudosos.

Ahora, este requisito depende del inquilino y está fuera del control del propietario. La buena fe de los mismos será fundamental para acogerse a esta regla.

¿Cómo deducir efectivamente los gastos dudosos?

Al indicar en la declaración de la renta anual los gastos derivados del alquiler, el propietario deberá sumar los de dudoso cobro a otros como los intereses hipotecarios, las reparaciones de la vivienda alquilada o el IBI.

Para eso tendrás que rellenar la casilla 116 (cobro dudoso) de su declaración de la renta, indicando el monto equivalente a las cuotas mensuales no percibidas.

¿Qué pasa si el arrendador se niega a declarar la renta del piso en alquiler?

Las consecuencias de no declarar la renta del piso en alquiler son muy negativos. El pago de multas e intereses por no declarar el alquiler no compensa por no declarar el piso que el inquilino no está pagando. Además, el arrendador perderá las ventajas fiscales de las que pueda disfrutar en el futuro, cuando el arrendatario vuelva a pagar o se vaya.

Si, conociendo los riesgos, el propietario decide no declarar, Hacienda realizará una liquidación paralela al IRPF de la persona física con una cuantía que dependerá de la renta de la persona. Se establecerá que estas rentas se gravan al máximo tipo posible, sin deducciones fiscales. También, abrirá expediente sancionador al propietariolo que incurrirá en una multa a la que se le sumarán intereses de demora por no presentarse en tiempo.

Información adicional

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